招惹月色 发表于 2018-1-13 10:33:38

定了!土地之后,房子将成为地方财政提款机,拆迁户和接盘侠要哭了




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终于与国际接轨按评估值征房产税
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定了定了!
我们终于有一项政策要与国际接轨了,这就是房产税。
12月20日,财政部部长肖捷在人民日报发文,提出要按照评估值征收房产税。

据估计,最快房产税立法将于2018年推出,目前先逐步在媒体放风,让大家有个心理准备。
什么叫按照评估值征收呢?比如你10年前在北京花了6000元一平买房,现在涨到10万一平了,就按照现在的评估价格来征收。
这样做,也是与国际接轨。目前征收房产税的国家,普遍也是按照评估值来收的。
按照国际通行办法,100万的房产一年需交税在5000元左右。这些钱由地方政府收取,用于当地的基础建设、教育、医疗等。

2
中国炒房时代彻底结束房产税将取代土地财政
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房产税的来临,意味着中国十几年的炒房时代彻底结束了。
有人说房产税对于降房价没什么用,这是低估了有关部门的决心。房产税的出台,宣传的初衷就是打击炒房行为,要是税收了,炒房风气还不消退,不是打脸吗?有关部门的脸是那么好打的吗?
之前有人说雾霾治理不好,那去看看最近一两个月的北京,以前到了年底是怎样,现在的空气又是怎样?大家都烧不了煤,改成天然气,能不好吗?
还是那句话,他们想做的,就一定能做到。
由于房产税将直接归入地方财政,所以,之前靠卖土地支撑的地方政府,要换一个生财之道了,这就是庞大的房产税。虽然不再想卖土地那样来的快,但这个可是长久的财路,土地卖一次就没了,这个年年都能收,也是很爽。
至于这些钱收上去了,按照国际惯例,是要用于当地的教育、医疗、基建等等民生项目,纳税人有权知晓每一分钱的去处。
如果真能这样接轨,交一点房产税,相信大家也是可以接受的。当然,你接不接受其实都不重要。

3
谁最惨?拆迁户和接盘侠
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房产税来了,谁最惨呢?
当然是拆迁户和接盘侠。
城市化运动,征用了大量农民的土地和房子,在赔偿的时候,很多农民觉得房子是最保值的资产,政府也乐于去库存,大多情况下,赔偿的都是房子。
现在好了,一个失去土地的农民,手上几套房子,不用交房产税的时候,出租出去,可以维持生活,再交房产税,日子就有些紧了。这种情况大多出现在三四线城市,房子出租的市场本来就不大,想涨房租来补贴也是很困难的。
我老家就是这样的情况,同村的人手里基本都有两三套房,但没有土地,租房的人也少,只能靠打零工维生,如果看收入,他们是弱势群体,如果看资产,他们至少是手握几套房的中产阶级,多出的房子,正在房产税的征收之中。而且这两年老家的房价也猛涨,按照评估值征收,对这样的家庭来说,是不小的负担。
然后,就是接盘侠了。
上一代的炒房团们,很多早就看到了风向,在高位的时候成功套现,转战海外楼市,同样是交房产税,为什么不买个永久产权的?对吧。而且有些国家还没有房产税,比如泰国、迪拜、圣基茨……

后入场的接盘侠们,误以为高房价是“天经地义”的事情,高位接盘当作宝,其实都是在为地方政府日后的财政收入充当提款机。最可怜的是那些高杠杆接盘的,银行的债不能不还吧?多买的房,这个时候再卖出去,肯定是亏的,关键是,还得找得到人来买。
前几天曹德旺在微博上说,多出的房子能卖就卖,以后就卖不出去了。就是说给这些人听的。



曹老板的话是肺腑之言啊,尤其是三四线手里有几套房的朋友,趁着还能卖,就早点卖吧,晚了真的就卖不出去了。
为了长治久安,为了伟大复兴,生几个孩子都能被计划,更何况那些穷得手里只剩下房子的人?


延伸阅读:房产税到底要怎么收:我们等的是靴子,却掉下来一块大石头



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部长昨天撰文说,征收房产税要按照评估值计征。举国皆惊。
按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算,每年要缴的房产税约在13万元左右,相当于初级白领一年的工资。当然,你说在有免征额的情况下,实际上是对你的第二套房征税。好,按北京目前的租金回报水平,上述房屋的租金也就刚刚够交税,但在北京,有相当地段的年租金回报不足2%,除了租金,还要再倒贴钱补足税款。也就是说,辛辛苦苦买了第二套房,到头来是为税务局打工。多年来,对房产税的争论,门派理据繁多,说法观点无数,但不管多么玄妙高深,义正辞严,也不如老百姓掏钱时的切身感受来得真切。

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你会说,谁让你买第二套(或比二再多)房子了?活该吧!不对呀。过去二十年里,国家鼓励买房可不是一次两次。从朱时代房改和按揭开始,连经济适用房都放开买,上海为了鼓励外地人买房,还送蓝印户口。到全球金融风暴的年景,“四万亿”放水,不买房买啥?到了2015年,三驾马车都不灵光,经济增长滑坡严重,房地产库存预警,于是又一轮强刺激,把政府和企业的杠杆成功转移到居民身上。问题是,用了你至少三道之后,横空出四道限令,限购限贷限售限签,把不动产变成冻产,然后再提征税。关门打狗?好说不好听。

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无论是招拍挂卖地还是销售卖楼花,内地房地产都学的是香港模式。这是有内在逻辑的,因为两者的土地制度类同:土地公有,长期租用。但不同的是,香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的,而是按房屋的租金水平做为税基。因而不仅用途清晰,而且税负不重。据香港中原施永青先生讲,香港的房产税分为三个部分:一是地租或补地价,这是持有税,因为是按卖地时的地价征收,所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的,其地租每个季度才数百港元,每个业主分摊为0.03港元!太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租,是按差饷估值的3%。二是差饷。差是“差人”,就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯,是维持治安的开支,现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值(因为房子你自己还在住)的5.5%征收,每年或许有微调。差饷实质是持有税。第三部分,如果房子真在出租状态,征收的叫物业税,私家业主交租金收入的15%,企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。所以,部长提出的玩法的实质是:卖地时学香港,地权握在自己手里,征税时学美国,按最大头儿的税基来收。其“兼收并蓄,取其精华”的能力令人叹服不止、不止、真不止……不错,美国是按市场评估值来征房产税,但美国的土地是私有的,千秋万代不变,不管你家房子下面发现石油还是黄金,都归自己(比如布什家族就是这样富出来,然后再贵起来的)。再者,人均收入和资产流动性,我们与美国仍然不可同日而语。中国内地和香港,如果按照市场评估值来征税,那所征税的出处是土地,而不是上面建筑的房屋。单就房子而言,与一般的生产设备无异,是要折旧的。不然,中国哪来的那么拆迁?成都重庆的房子比北京不知要好上多少?可房价天壤之别,就是因为房子下面的土地值钱!而土地并不是业主的。



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施政之要是什么?一是初心和立意,要良善,以民为天;二、对症下药;三、有安全边际的可行性。看看初心是什么?不管是为了改变预期,平抑房价,还是再给财政收入日渐枯竭的地方政府一个收钱新工具,总之是功利性目标。再看是否对症下药?中国房地产患在哪里?病在何处?不在于一个人住大房,而在于一个人占多套房。也就是说,温州的炒房大妈,比住豪宅的马云,危害要大得多。可是,我们听到的征税凭据,始终是面积,而不是套数。有人要招杠,那马云要是想住5万平米大房子呢?不可能,容积率是建委批的,你不批,他住不了。放心。三、可行性就更堪忧。如文首所提的按市场评估值征收一节,不仅大量位高权重财丰因而房多者很难通过,账面资产厚而流动资产薄的小中产,勒紧裤带也未必交得上。

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讲真,如按市场评估值征房产税,那对大部分有房族来说,落下的不是靴子,而是一块杀伤力颇大的石头。在上月与香港中原集团主席施永青面谈时,他提到,“如果这样收,很多人会交不起的。”在情况复杂的现阶段,应该怎样征收房产税?首先,如果如部长所说,要按房屋估值征收,那么只应针对于“过份套数”拥有者,比如先从第五套以上(含第五套)开始征收。然后,第四套,第三套……上文说过,最有害者,不是有钱住大房子,因为马云不住,你也住不起;而是有钱买多套小房子,就把小房子的价格炒上去了,你才买不起。这样征收,一是打击面小,理由充足。你都第五套了,有点过分吧!二是很多群众买房是被“诱敌深入”,以情以理,宜给回旋时间。其次,在管理增量的同时,激活存量。特别是空置房,既是投资目的,又是浪费资源。用收税逼出空置房,增加市场上的租房供应,有助于租金合理化。当然,也会使业主有了纳税来源。第三,才按租金收入为税基,征一个较低税率的普适税,并把物业费合并,比如香港的差饷。



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部长数千字雄文《论建立现代财政制度》,我只看出100字:以后收钱,辣么多名目变成一个:税收,配之以立法,免得生事。地方政府事多钱少,企业情况不妙,刮不出多少油水,中央也不可能把分税制下已入袋的钱转给地方。只能加新税,把肉多难啃的大骨头,即房产税,甩给地方,慢慢去玩。但部长也知道这个游戏不好玩,所以说出了“立法先行、充分授权、分步推进”的12个字箴言。这与“按评估值征收”一样重要。就是先立规矩,由地方再去尝试,有问题算试错,没问题就打堡垒战,直至全部拿下。            
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